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一、文件出臺時間

經(jīng)2022年5月18日第10次政府常務(wù)會議研究通過，于2022年6月6日印發(fā)執(zhí)行。

二、制定背景及依據(jù)

原《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》自2009年8月5日施行以來，對住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用做出了明確規(guī)定，在保障住宅共用部位及設(shè)施設(shè)備正常使用、維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者合法權(quán)益方面發(fā)揮了重要作用。隨著《民法典》的頒布實(shí)施，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂和《甘肅省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的制定發(fā)布，迫切需要對原《辦法》中與上位法不一致的地方進(jìn)行修訂完善，以解決我市物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，更好地指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、行業(yè)監(jiān)管部門在住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理等方面的行為。

三、制定依據(jù)、起草過程、征求意見情況

《辦法》主要依據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號）、《物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（甘建規(guī)范〔2020〕2號）等法律法規(guī)制定。在起草過程中，采取各種形式，向政府各相關(guān)部門、房地產(chǎn)企業(yè)和協(xié)會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會以及社區(qū)居民等進(jìn)行了深入調(diào)研，并發(fā)放調(diào)查問卷，實(shí)地走訪，廣泛征求了各方面的意見建議，特別聽取了相關(guān)利益群體的意見，找準(zhǔn)我市住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的困難和問題?！掇k法》起草后，多次組織召開各有關(guān)單位和組織參加的征求意見座談會，又書面征求市直相關(guān)部門、各縣區(qū)住建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、街道社區(qū)、業(yè)主代表意見，共征求到意見建議24條，其中采納11條，進(jìn)行了相應(yīng)的修改完善。市法治辦于2022年4月14日出具了規(guī)范性文件審查意見書。綜合各方意見，經(jīng)過反復(fù)修改，最終成文。

四、主要修訂內(nèi)容

1．修改了立法依據(jù)。隨著《民法典》的發(fā)布實(shí)施，《物權(quán)法》廢止，修法依據(jù)的上位法隨之修改。

2．修改了專項(xiàng)維修資金的主管部門。因機(jī)構(gòu)改革涉及行業(yè)主管部門由原來的市縣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)行政主管部門修改為市縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

3．調(diào)整了交存標(biāo)準(zhǔn)。原《辦法》規(guī)定，新建商品住宅首期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為建筑工程中標(biāo)價(jià)的5％核定。新修訂《辦法》中明確了交存標(biāo)準(zhǔn)按照樓層高低核定，總樓高六層及以下交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為每平方米50元；總樓高7－9層交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米60元；總樓高10層及以上交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米70元；別墅交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米80元。單幢樓棟存在復(fù)合層高的，按照最高層高標(biāo)準(zhǔn)交納。調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)準(zhǔn)相近，既保持了交存標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)性，又增加了政策執(zhí)行的透明度。

4．修訂了交存流程。原《辦法》規(guī)定，新建商品房住宅、非住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房的住宅專項(xiàng)維修資金，由開發(fā)建設(shè)單位代收存入到住宅專項(xiàng)維修資金專戶。新《辦法》規(guī)定業(yè)主在辦理網(wǎng)簽備案登記時，由業(yè)主直接向指定專戶進(jìn)行交存，禁止開發(fā)單位私自收?。ù眨?。

5．刪除了“住宅專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用從增值收益中列支”條款。

6．調(diào)整了使用維修資金的表決人數(shù)比例。原《辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。新《辦法》根據(jù)《民法典》的相關(guān)條款，修訂明確了使用資金時，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用。

7．修訂了使用維修資金流程。原《辦法》規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金先提出方案，再審核撥付資金，后施工驗(yàn)收。存在資金可能無法用于維修用途無法保證施工質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。新辦法對使用流程依照先提方案，再組織施工、驗(yàn)收，后審核撥付資金。同時，新《辦法》第十八條對緊急情況的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，確定了在什么緊急情況下使用維修資金。

8．增加了住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的表決要求。按照上位法的規(guī)定，購買國債“應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意”。

9．補(bǔ)充完善了“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時專項(xiàng)維修資金余額不足30％時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)前補(bǔ)交、續(xù)交”的條款。

10．新增了“對本辦法發(fā)布之日前已核定、繳存的專項(xiàng)維修資金不做調(diào)整”的規(guī)定。

張掖市人民政府關(guān)于印發(fā)《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知