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張規(guī)〔2022〕4—市政府1

張政發(fā)〔2022〕45號

張掖市人民政府關(guān)于印發(fā)《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

各縣區(qū)人民政府，市政府各部門，市直及省屬駐張有關(guān)單位：

《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2022年5月18日第10次政府常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。

??????????????????????????????????????張掖市人民政府

??????????????????????????????????????2022年5月31日

張掖市住宅專項維修資金管理辦法

第一章　總則

第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》、住建部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、省住建廳省財政廳《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　張掖市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

本辦法所稱住宅是指本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住宅、經(jīng)濟適用住房、征收安置住宅的住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

本辦法所稱住宅專項維修資金是指業(yè)主或原公有住宅售房單位交存的，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條　本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱的共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、單元門、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！　?/span>

第四條　住宅專項維修資金按照專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺腥藳Q策、政府監(jiān)督的原則進行管理和使用。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住宅售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住宅售房單位所有。

第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責對全市住宅專項維修資金交存、使用進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責對本轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金交存、使用進行監(jiān)督管理。

市縣區(qū)財政、審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務(wù)監(jiān)督和審計工作。

第二章　交存

第六條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金按照建筑面積計算，交存首期住宅專項維修資金的標準為：多層（總層數(shù)在6層及以下）交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米50元；小高層（總層數(shù)在7、8、9層）交存標準為每平方米60元；高層（總層數(shù)在10層及以上）交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。

單幢樓棟存在復(fù)合層數(shù)的，按照最高層數(shù)標準交納。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調(diào)整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第七條　　新建住宅的業(yè)主，在辦理房屋入住手續(xù)前、商品房銷售合同網(wǎng)簽備案時，將首期住宅專項維修資金一次性存入縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托設(shè)立的維修資金專用銀行賬戶，憑銀行進賬單開具財政統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當提供交存維修資金憑證（銀行進賬單和財政監(jiān)制專用票據(jù)）；未提供憑證的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購房人。

第八條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽登記備案時，應(yīng)當核驗業(yè)主足額交存首期住宅專項維修資金的專用票據(jù)。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，不得辦理商品房銷售合同網(wǎng)簽備案登記手續(xù)。

第九條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅業(yè)主的住宅專項維修資金，由購房人自行交納，禁止開發(fā)建設(shè)單位私自收取（代收）購房人的專項維修資金。

征收安置住宅的住宅專項維修資金，由被征收人在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)時統(tǒng)一存入指定的住宅專項維修資金專戶。

未交存住宅專項維修資金的，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修的，由相關(guān)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積承擔分攤費用。

第十條　住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％，應(yīng)當及時續(xù)交，續(xù)交的數(shù)額不少于首期住宅專項維修資金的數(shù)額。具體續(xù)交工作由業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定實施。

續(xù)交的住宅專項維修資金，按本辦法的規(guī)定存入指定住宅專項維修資金專戶。

第十一條業(yè)主大會成立前，住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由住宅所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。

第十二條　縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)服務(wù)區(qū)域為單位設(shè)賬，按樓幢、房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第三章　使用

第十三條　住宅專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四條　住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵守方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

積極探索和鼓勵維修資金增值收益資金多元化使用措施。

第十五條　使用住宅專項維修資金按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；

（二）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未出售商品住宅的建筑面積分攤；

（三）屬于兩個以上物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費用，由所屬物業(yè)服務(wù)區(qū)域的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

第十六條　業(yè)主大會成立前，使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；

（二）用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區(qū)業(yè)主交存的維修資金中列支；

（三）用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用；

（四）用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請列支；

（七）縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核后，按照維修工程施工合同的約定，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位；

（八）工程完工后，維修單位持下列資料報縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

1．經(jīng)業(yè)主代表審定的工程決算書；

2．經(jīng)業(yè)主代表審核的維修工程施工合同；

3．經(jīng)業(yè)主代表簽署的驗收合格意見及付款憑證。

第十七條　業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金至業(yè)主委員會設(shè)立的銀行專戶，其管理按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

（四）工程完工后由業(yè)主委員會組織驗收；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；

（六）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

（七）業(yè)主委員會按照維修工程施工合同的約定，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金通知，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十九條發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第十六條第六項、第七項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第十八條第五項、第六項、第七項的規(guī)定辦理；

（三）緊急維修事項包括以下內(nèi)容：

1．電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)市場監(jiān)管部門或檢測機構(gòu)認定的或社區(qū)居委會出具確認證明的；

2．消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，經(jīng)公安消防機構(gòu)出具整改通知書或社區(qū)居委會出具確認證明的；

3．給水排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或發(fā)生故障，造成大面積停水或滿溢等，經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場確認并書面證明屬實的；

4．屋面、外墻發(fā)生滲漏、地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場確認并書面證明屬實的；

5．房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)社區(qū)居委會同部分業(yè)主確認書面證明屬實的；

6．房屋散水、室外公共地面發(fā)生塌陷危及出行安全，經(jīng)業(yè)主和社區(qū)居委會書面證明屬實的；

7．出現(xiàn)其它可能會嚴重危及人身安全的情形，經(jīng)社區(qū)居委會同部分業(yè)主確認書面證明屬實的。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房維修資金中列支。

第二十條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十一條　住宅專項維修資金每使用一次后，應(yīng)當及時核算，并在交存的住宅專項維修資金中扣減。

第二十二條　在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或?qū)①徺I的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第二十三條　下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章　監(jiān)督管理

第二十四條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具交存憑據(jù)，住宅專項維修資金余額隨不動產(chǎn)權(quán)證同時轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時分戶賬內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前按照規(guī)定補交、續(xù)交。

受讓人應(yīng)當持不動產(chǎn)權(quán)證、身份證、住宅專項維修資金交存憑據(jù)、住宅專項維修資金轉(zhuǎn)讓協(xié)議到專戶管理銀行辦理住宅專項維修資金分戶賬更名手續(xù)。

第二十五條　房屋滅失的，業(yè)主可以持有關(guān)證明申請返還其住宅專項維修資金余額，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

第二十六條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向相關(guān)業(yè)主公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十七條　專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢?！　?/span>

第二十八條　住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第二十九條　住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。

財政部門應(yīng)當加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十條　收交住宅專項維修資金的單位應(yīng)當出具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)執(zhí)行財政部門的有關(guān)規(guī)定，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第三十一條　違反本辦法規(guī)定的單位和個人，按照有關(guān)法律、法規(guī)和住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定處理。

第五章　附則

第三十二條??非住宅物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理，參照本辦法執(zhí)行。

第三十三條　本辦法發(fā)布之日前，已核定、交存的專項維修資金不作調(diào)整。

第三十四條??本辦法自2022年6月6日起施行，有效期五年。原《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》（張政發(fā)〔2009〕84號）同時廢止。

《張掖市住宅專項維修資金管理辦法 （修訂）》的政策解讀